لماذا لم اشترِ بيتاً في كندا؟ – الجزء الثاني
تكلمت في الجزء الأول عن سبب إعراضي عن شراء منزل في كندا من زاوية (الحرية) التي يحتاجها الإنسان للتطور في الغرب، ولكن هل كان هذا السبب الوحيد لذلك الإعراض؟ بالتأكيد لا، فالأسباب التي وقفت عليها خلال بحثي كانت عديدة. فإضافة إلى قضية الحرية، هناك قضية مهمة وهي قضية (الإستثمار) والتي يتعلل بها كل مَن يريد أن يشتري بيتاً في كندا.
فهل فعلاً شراء البيت في كندا يُعد استثماراً؟ لا أعتقد أنه يوجد جواب واحد لهذا التساؤل، فالأمر يعتمد على المكان والزمان الذي تشتري فيه ذلك العقار ونوعيته وعمره.
بداية أود أن ألفت الإنتباه إلى أنَّ قضية الإستثمار في العقار الكندي قضية جدلية بين الإقتصاديين ولم أجد عليها إجماعاً مُطلقاً، فالآراء حول نجاعة الإستثمار العقاري في الغرب متضاربة ولا يوجد رأي يتفق عليه الجميع بحيث يصلح لكافة الناس.
إذا استشرت مُختصاً عقارياً، صوِّر لك شراء العقار على أنه أفضل استثمار على الإطلاق، وأنَّ الإستثمار في الذهب وأسهم الشركات ما هو إلاَّ مضيعة للمال من دون فائدة تُذكر، وإذا استشرت مُختصاً في إدارة المحافظ الإستثمارية، صوَّر لك شراء العقار على أنه الأسوأ، وسيُقنعك بأنَّ المضاربة في سوق الأسهم وشراء السندات هو الأفضل لأموالك.
بمعنى آخر.. كلٌ يُغني على ليلاه، وأنا على ليلاي أغني!
لكن إذا جلست مع مستشار مالي (مُحايد) تربطك به صحبة صادقة، سيُبيِّن لك الحقيقة بموضوعية مُجردة، وسيخبرك أنَّ الإستثمار في العقار أو سوق الأسهم قد يكون جيداً حسب الظروف التي تعتمد على عوامل كثيرة غير تلك التي تسمعها في المجالس العامة، والأهم أنها تعتمد على قدراتك المالية ومدى صبرك من ناحية، ومرونتك من ناحية أخرى.
الكلام في ذلك يطول والتفصيل كثير، ولا أريد أن أجعل من هذا المقال صعب الفهم والاستيعاب، ولكن أردت أن أسلِّط الضوء على فكرة (الظروف) من مكان وزمان ونوعية الإستثمار، واختلاف أحوال البشر وقدراتهم وحاجاتهم، فلم أجد طريقة واحدة يمكن للجميع اتباعها، ومَن يقول بغير ذلك فهو يخدع الناس!
لا أنكر أنه دائماً ما تشغلني فكرة شراء منزل العمر، خصوصاً مع ترحالي في أكثر من بقعة حول العالم، إذ أصبح الاستقرار مطلباً فطرياً لي ولأسرتي، الأمر الذي جعل هذه الفكرة تكبر في نفسي كل يوم حتى أصبحت هدفاً على لائحة أولوياتي قبل المجيء إلى كندا، وأنا على يقين من أنَّ الله سبحانه وتعالى سيُعينني على تحقيق هذا الأمر يوماً ما بما يُرضيه.
اليوم أصبح إنجاز هذا الهدف في كندا مُرهق جداً، لأني أسعى إلى تحقيقه من خلال توفير السيولة المادية اللازمة دون اللجوء إلى القروض البنكية، ومع التضخم الرهيب لأسعار العقار في المناطق التي أود الإستقرار فيها مثل منطقة تورونتو الكبرى وضواحيها، أصبحت أدرك أنه بات من المستحيل توفير تلك المبالغ الكبيرة لشراء المنزل الذي أحلم به، فقيمته قد تصل إلى مليون دولار كندي! وعلى ما يبدو أنَّ الوقت الذي وصلت فيه إلى كندا مهاجراً كان متأخراً جداً لاقتناء منزل العمر.
حتى أني وصلت إلى قناعة فحواها أنَّ فكرة شراء عقار في كندا – سواء عن طريق البنوك أو من دونها – هي عبارة عن (إنتحار مالي) وليس استثمار، فالتكلفة العالية للشراء قتلت أي فرصة للإستثمار، خصوصاً إذا كان الشراء عن طريق البنوك، فمع الفائدة البنكية (الربوية) والنفقات الإلزامية المصاحبة لاقتناء المنزل، أصبح الإستثمار عبارة عن قصة أسطورية يمكن أن أحكيها لبناتي قبل النوم!
منذ فترة، جاءتني دعوة من البنك الذي أتعامل معه في كندا لمناقشة فرصة شراء عقار عن طريقهم بُغية الإستثمار، فقبلت الدعوة، وطلبت الإجتماع مع مستشار ذي خبرة في قضايا الرهن العقاري والقروض السكنية، وهذا ما كان.
قلت للمستشار في بداية الإجتماع الذي استمر ساعة ونصف: (أسئلتي ستكون تفصيلية وعليك أن تتحملني، فإما أن تقنعني بجدوى شراء المنزل عن طريقكم، وإما أن أقنعك بأنه لا جدوى من ذلك وأنك قد أضعت وقتي).. فقبل! وبدأنا النقاش على الأوراق وبالأرقام، فأنا أكتب وأرسم.. وهو يُصحح ويوضح ويلفت نظري إلى ما فاتني.
أعترف أني في بداية الإجتماع بدا لي أمر الرهن العقاري مُجدياً جداً، وأني قد ارتكبت خطأً كبيراً لأني لم اشترِ منزلاً فور وصولي إلى كندا وأني قد أضعت مالي على أجرة المنزل، ولكن سرعان ما بدأنا نصل إلى تفاصيل مهمة، جعلت من الرهن العقاري غير مُجدٍ كما كنت أتخيل.
من تلك التفاصيل.. طريقة سداد الدين، والذي تكون غالبيته لسداد (الفائدة) وليس لسداد (قيمة العقار)، فنسبة سداد فائدة الدين تبدأ من (٧٥٪) في السنوات الأولى مقابل (٢٥٪) من قيمة العقار، فلو افترضنا أنَّ مدة القرض عشرون سنة، فبعد انقضاء العشر سنوات الأولى ستتساوى قيمة سداد الفائدة مع قيمة سداد الدين بحيث تصبح (٥٠٪) لكليهما، وبعدها تبدأ قيمة الفائدة بالإنحسار تدريجياً والتي جمع البنك أغلب قيمتها في السنوات العشر الأولى ليضمن حقه (قمة في الجشاعة)!
المشكلة أنه لو تعرضتُ لنكسة مادية خلال السنوات الخمس الأولى واضطررتُ للخروج من إتفاقية الرهن العقاري مع البنك، فسأخسر ولن أربح، لأني لم أسدد شيئاً يُذكر من قيمة العقار، وفي حقيقة الأمر كنت أسدد قيمة الفائدة للبنك.
بالأرقام، لو افترضنا أنَّ قسط الرهن العقاري (١٠٠٠) دولار شهرياً، فأنا أدفع منها في السنوات الأولى (٧٥٠)دولار فوائد و (٢٥٠) دولار قيمة العقار، فبعد خمس سنوات أكون قد دفعت (تقريباً) ما قيمته (٤٢٠٠٠) دولار فوائد و (١٨٠٠٠) دولار من قيمة العقار، بمعنى أنَّ البنك كان يسرقني – بموافقتي – وأنا مُبتسم!
ناهيك عن أمور أخرى مُرهقة في التعامل مع المنظومة الرَبوية الجشعة والتي لا مكان لذكرها هنا. وما خلصت إليه أنَّ شراء المنزل عن طريق القروض البنكية يحتاج إلى إنسان دخله ثابت لا يتزعزع خلال عقدين من الزمان حتى لا يتعرض لخسارة مالية حادة.
عندما انتهى الإجتماع، قلت لذلك المستشار: (أشهد أنَّ الذي صمَّم برنامج الرهن العقاري جرَّاح مُحترف! فقد أحاط بالإتفاقية من كل زاوية حتى يربح ولا يخسر، وهو يلعب بعواطف الناس ويبيعهم الوهم على أنه استثمار، ولكن هل تخبرون عملاء البنك بتلك التفاصيل لحظة الشراء وإبرام العقود؟)
فقال: (لو سألوا مثلك لأخبرناهم، ولكن الغالبية الساحقة تأتي متلهفة لشراء بيت ولا يلتفتون لتلك التفاصيل)
فقلت: (لن أقول لك أني أضعت وقتي معك، فقد كان اجتماعاً مثمراً تعلمت منه تفاصيل كنت أجهلها، ولكن هل تتفق بالعموم أنَّ شراء العقار لا يُعد استثماراً في هذه البلاد؟)
فقال: (نحن الكنديون نشتري البيت لأنه جزء من طريقة حياتنا هنا (Lifestyle) ولا نلتفت لقضية الإستثمار بحذافيرها كما تلتفت لها أنت!).
بعدها، أجريت بعض البحوث عن أنجع طرق الإستثمار العقاري في كندا، فوجدت أنَّ أفضل طريقة هي أن أشتري بيتاً على الخريطة من المقاول مباشرة قبل البدء في مشروع البناء، وبعد انتهاء المشروع أقوم ببيعه مباشرة قبل الإنخراط في وحل البنوك، وهكذا أكون فعلاً قد استثمرت مالي بطريقة حقيقية.
دعونا نستعرض بعض المصروفات الملازمة للعقار في حالة تَملُّكه والتي لا يتكلَّف بها المستأجر:
- الضريبة العقارية: كل عقار في كندا خاضع لضريبة سنوية، وفي عام ٢٠١٧ تكلفة الضريبة السنوية في مدينة تورونتو لبيت قيمته نصف مليون دولار هي (٣٥٠٠) دولار أي (٢٩٢٢) دولار شهري، وتكلفة نفس الضريبة في مدينة ميسيساجا هي (٤٥٠٠) دولار أي (٣٧٥) دولار شهري.
- الخدمات الشهرية: إذا كان العقار في عمارة أو مُجمَّع سكني (Condominium)، فهناك تكلفة شهرية لخدمات مثل الماء والغاز، وخدمات أخرى مشتركة بين السكان مثل إدارة العمارة وتنظيفها وإزالة القمامة وقص العشب في فصل الصيف وإزالة الثلوج في فصل الشتاء وغيرها، في الوقت الذي لا يدفع المستأجر أياً من تلك المصاريف، وأيضاً هناك مصاريف مشابهة لمَن يشتري بيتاً مستقلاً (فيلا).
- الصيانة: أي خراب يحدث في البيت هو مسؤولية صاحب العقار وعليه اصلاحه، والأعمال المهنية في كندا تكلف الكثير من المال، لذلك تجد الكثير من أصحاب البيوت يقومون بإصلاح بيوتهم بأنفسهم إن استطاعوا لتوفير المال، وصيانة المنزل بشكل دوري هو أمر لابد منه بسبب الظروف المناخية القاسية في كندا حتى يبقى البيت صالحاً للمعيشة، وناهيك عن أنَّ الناس غالباً ما يضطرون لشراء عقار قديم يتجاوز عمره العشرين عاماً حتى يوفروا المال من قيمة العقار مقارنة مع بيت جديد أو حديث البناء، الأمر الذي يجعل أمر الصيانة لا مفرَّ منه.
- التأمين: سواء كان شراء المنزل عن طريق البنك أو من دونه، فتحتاج إلى تأمينه بسبب الظروف التي قد تكون اجباريه في بعض الحالات، وتلك أيضاً نفقة إضافية على المالك لابد من تكبُّدها.
- الدفعة الأولى: الدفعة الأولية لشراء منزل هي (٢٠٪) من قيمة العقار، أي (١٠٠ ألف) لعقار قيمته نصف مليون دولار، وهذا المبلغ سيتم التضحية به لحظة الشراء، في الوقت الذي كان من الممكن استثماره في مشاريع أخرى.
حتى تتضح الفكرة، دعونا نُقارن بالأرقام بين اقتناء عقار وبين استئجاره، والأرقام التالية حقيقية جمعتها من زميلة لي في العمل اشترت شقة في مدينة تورونتو منذ عامين عن طريق البنك، وكانت التكاليف كما يلي:
- سعر البيت: ٥٦٨ ألف دولار
- الدفعة الأولى (٢٠٪): ١١٤ ألف دولار
- قسط البنك: ١٦٠٠ دولار شهري
- رسوم خدمات العمارة: ٣٨٠ دولار شهري
- ضريبة العقار: ٢٦٧ دولار شهري
- تأمين العقار: ٢١ دولار شهري
- المجموع الشهري: ٢٢٦٨ دولار
في الوقت الذي يُكلِّف إيجار الشقة (١٧٠٠) دولار فقط من دون أي مصروفات إضافية، أي أنَّ الفرق الشهري هو (٥٦٨) دولار، أي (٦٨١٦) دولار سنوياً، أي ما يُعادل (١٣٦ ألف) دولار بعد عشرين سنة، إضافة إلى الـ (٢٠٪) التي تم دفعها كدفعة أولى، فيصبح المجموع الذي تم ادخاره في حالة الإيجار يساوي (٢٥٠ ألف) دولار. طبعاً لم أضف في المثال السابق قيمة ازدياد سعر العقار والذي سيُقابله ازدياد سعر الضريبة والخدمات. فهي أرقام مُجرَّدة من أسعار التضخم لاستيعاب قيمة الشراء مقابل قيمة الإستئجار.
للمزيد، يمكن مشاهدة الفيديو التالي الذي يشرح تلك الأرقام بالتفصيل:
طبعاً هذا مثال بسيط يُوضِّح الفرق بين شراء شقة أو استئجارها، ولو أجرينا هذه المقارنة على شراء بيت (فيلا) ستكون أرقام الشراء أكبر بكثير. وقد يخطر ببالك السؤال التالي: ماذا لو فعلاً تعرضت لنكسة مالية جرَّاء عملي الذي خسرته، ولم أعد قادراً على سداد أقساط الرهن العقاري للبنك، سأعود وقتها للبيت المستأجر الذي يحتاج لأجرة شهرية كما هو الحال مع قسط البنك؟ فالأمر سيَّان!
الجواب: لا.. ليست نفس الحالة، ففي حالة الإيجار احتفظت بالدفعة الأولية (١٠٠ ألف) دولار، إضافة إلى احتفاظي بالنفقات الملازمة لتملُّك العقار، وهذه الأرقام وحدها كفيلة أن تمنحني حياة جديدة كريمة في أي مكان بكل حرية إلى أن أتجاوز الأزمة الإقتصادية التي تعصف بي. بينما في حالة الرهن العقاري سأكون قد خسرت، خصوصاً إذا حدثت النكسة في السنوات الأولى من شراء المنزل، وسيزيد الوضع سوءاً لو كان سوق العقار غير جيد في تلك اللحظة.
من الجدير بالذكر، أني لاحظت خلال تواصلي مع أبناء الجالية العربية أنهم يخلطون كثيراً بين شراء العقار في الوطن العربي وبين شراء العقار في كندا، والفرق بينهما كبير جداً، فعلى سبيل المثال هناك مثل شهير في الأردن يقول (العقار الولد البار) وهو صحيح ١٠٠٠٪ وأتفق مع هذه المقولة جملة وتفصيلاً ولا أجد عليها غبار، ولكن ليس في الغرب!
ففي كندا قد يكون (العقار الولد العاق) إن لم تكن الظروف مناسبة للبر! فحتى يُصبح ذلك العقار باراً بك، ستحتاج أن تنفق عليه كثيراً كي لا ينقلب عليك، وذلك خلاف فكرة تملك العقار في الشرق والذي لا يُكلفك شيئاً طيلة فترة تملكه.
في سوق العقار في كندا، لا يمكن بأي حال من الأحوال الجزم بارتفاع قيمته بشكل مستمر كما كان الوضع في السابق خلال العقدين الماضيين، عندما تسمع اليوم أنَّ قيمة العقار قد زادت (٢٧٪) في مدينة تورنتو مقارنة مع العام الماضي، فهذا ليس بالضرورة أن يشمل عقارك الذي تملكه اليوم في نفس المنطقة، فهذه أرقام افتراضية على الورق، ولحظة البيع تجد مئة سبب يمنع عقارك من أن يحصل على أكثر من (٥٪) كزيادة ربحية. تماماً كما يحدث في سوق الأسهم، ترى أسعاراً على الشاشة، ولحظة البيع.. لا يمكنك أن تبيع بنفس القيمة التي كنت تشاهدها منذ قليل!
عندما أردت أن أبحث عن زاوية أخرى للتفكير، وجدت أنه بمقدوري أن أستفيد من مالي بشكل أكبر في بقعة أخرى من العالم، فعلى سبيل المثال، لو أنعم الله عليّ بسيولة مادية كافية لشراء منزل من دون اللجوء إلى القروض البنكية، ما الذي يمكنني أن أفعله بقيمة العقار الكندي (نصف مليون دولار) لو أردت إنفاقه في دولة أخرى مثل الأردن؟
هذه القيمة تساوي (٢٧٠ ألف) دينار أردني وفقاً لسعر العملة الكندية المنخفضة هذه الأيام. هل تعلم ما الذي يمكنني القيام به بهذه الأموال في دولة مثل الأردن والتي تُعَد من أكثر الدول العربية غلاءً؟
- يمكنني شراء شقة بحالة جيدة جداً في العاصمة عمَّان مساحتها ثلاثة أضعاف مساحة الشقة في كندا، بقيمة (١٠٠ ألف) دينار، وسيتبقى معي (١٧٠ ألف) دينار سيولة مادية، إضافة إلى أنَّ ضريبة العقار السنوية في الأردن لا تتجاوز (١٣٠) دينار أردني، أي ما يساوي (٢٤٢) دولار كندي!
- في الأردن إذا تخلَّصت من أجرة المنزل المرهقة، ستهون عليك مصروفات الحياة الأخرى، فسيمكن لعائلة مكونة من خمسة أفراد العيش بمبلغ شهري يتراوح بين (١٠٠٠ ~ ١٥٠٠) دينار، وهذا يشمل الطعام والشراب والكهرباء والماء والعلاج والبنزين والجوال والإنترنت وغيرها من المصاريف الأساسية التي لا غنى عنها، فلو قسمنا الـ (١٧٠ ألف) دينار المتبقية، فسيمكنك العيش مدة تتراح بين (٩ ~ ١٤ سنة) من دون عمل، وهذه المدة الحياتية ذات قيمة كبيرة!
تخيل المبلغ الذي يمكنك أن تحصل عليه لو استعادت العملة الكندية عافيتها وارتفعت لتوافق الدولار الأمريكي في سعرها كما كان الحال منذ سنوات، فستصبح قيمة النصف مليون دولار كندي تساوي (٣٥٥ ألف) دينار أردني، أي الحصول على (٨٥ ألف) دينار أردني زيادة، وهذا مبلغ كبير جداً.
طبعاً مع فارق الحياة الثقافية وجودة الخدمات بين كندا والأردن، فهناك مَن لا يقوى على العيش في الأردن ولا يحبها وليس لديه الخبرة للعيش فيها، وأنا أتفهم ذلك وأعلم أنه سيرى هذه المقارنة غير واقعية. بالمقابل هناك من يعشق الأردن ويراها أفضل بلاد العالم، ولديه ما يكفي من الخبرة ليُدير شؤونه فيها وكأنه يعيش في كندا وأفضل.
في نهاية المطاف تبيَّن لي حقيقة أننا في كندا كلنا مستأجرون، فإن كنت أنا أستأجر بيتاً.. فالذي لجأ إلى البنك قد استأجر مالاً، فمهما أقنع نفسه بأنه قد اقتنى بيتاً.. فالبنك هو المالك الحقيقي وليس هو!
العاقل يُدرك أنَّ كندا دولة لا تسمح للفرد العادي بالإستمتاع بثروته، فكل شيء فيها محسوب بدقة كي يبقى المواطن يصرف مافي جيبه مقابل خدمات إشتراكية قد لا ينالها دائماً، إلى أن يصل إلى طبقة أرباب الأعمال المحدودة في المجتمع الكندي، وقتها فقط.. سيتسنَّى للمواطن الإستمتاع بثروته على ظهور الكادحين، لأنَّ نظام (الثروة) في الدولة تم تصميمه للأغنياء وليس لعامة الناس، والسؤال الذي يسأله الطامح لنفسه كل يوم.. كيف هو سبيل الوصول إلى تلك الطبقة؟
منقول للكاتب حسين يونس من مدونته
منقول للكاتب حسين يونس من مدونته
المشاركات
اشترك معنا في هنا كندا
100% Free.
اغلق النافذة
0 التعليقات: