لماذا الاستثمار العقاري في كندا من أسوأ المشاريع الاقتصادية؟

بداية أود أن ألفت الانتباه إلى أنَّ قضية الاستثمار في العقار الكندي قضية جدلية بين الاقتصاديين، ولم أجد عليها إجماعاً مُطلقاً، فالآراء حول نجاعة الاستثمار العقاري في الغرب متضاربة، ولا يوجد رأي يتفق عليه الجميع، بحيث يصلح لكافة الناس.

إذا استشرت مُختصاً عقارياً، صوّر لك شراء العقار على أنه أفضل استثمار على الإطلاق، وأنَّ الاستثمار في الذهب وأسهم الشركات ما هو إلا مضيعة للمال من دون فائدة تُذكر، وإذا استشرت مُختصاً في إدارة المحافظ الاستثمارية، صوَّر لك شراء العقار على أنه الأسوأ، وسيُقنعك بأنَّ المضاربة في سوق الأسهم وشراء السندات هو الأفضل لأموالك.

بمعنى آخر.. كل يُغني على ليلاه، وأنا على ليلاي أغني!

لكن إذا جلست مع مستشار مالي (مُحايد) تربطك به صحبة صادقة، سيُبيِّن لك الحقيقة بموضوعية مُجردة، وسيخبرك أنَّ الاستثمار في العقار أو سوق الأسهم قد يكون جيداً حسب الظروف التي تعتمد على عوامل كثيرة غير تلك التي تسمعها في المجالس العامة، والأهم أنها تعتمد على قدراتك المالية ومدى صبرك من ناحية، ومرونتك من ناحية أخرى.

الكلام في ذلك يطول والتفصيل كثير، ولا أريد أن أجعل هذا المقال صعب الفهم والاستيعاب، ولكن أردت أن أسلِّط الضوء على فكرة (الظروف) من مكان وزمان ونوعية الاستثمار، واختلاف أحوال البشر وقدراتهم وحاجاتهم، فلم أجد طريقة واحدة يمكن للجميع اتباعها، ومَن يقول بغير ذلك فهو يخدع الناس!

لا أنكر أنه دائماً ما تشغلني فكرة شراء منزل العمر، خصوصاً مع ترحالي في أكثر من بقعة حول العالم؛ إذ أصبح الاستقرار مطلباً فطرياً لي ولأسرتي، الأمر الذي جعل هذه الفكرة تكبر في نفسي كل يوم، حتى أصبحت هدفاً على لائحة أولوياتي قبل المجيء إلى كندا، وأنا على يقين من أنَّ الله -سبحانه وتعالى- سيُعينني على تحقيق هذا الأمر يوماً ما بما يُرضيه.

اليوم أصبح إنجاز هذا الهدف في كندا مُرهقاً جداً؛ لأني أسعى إلى تحقيقه من خلال توفير السيولة المادية اللازمة دون اللجوء إلى القروض البنكية، ومع التضخم الرهيب لأسعار العقار في المناطق التي أود الاستقرار فيها مثل منطقة تورونتو الكبرى وضواحيها، أصبحت أدرك أنه بات من المستحيل توفير تلك المبالغ الكبيرة لشراء المنزل الذي أحلم به، فقيمته قد تصل إلى مليون دولار كندي! وعلى ما يبدو فإنَّ الوقت الذي وصلت فيه إلى كندا مهاجراً كان متأخراً جداً لاقتناء منزل العمر.

حتى إنني وصلت إلى قناعة فحواها أنَّ فكرة شراء عقار في كندا -سواء عن طريق البنوك أو من دونها- هي عبارة عن (انتحار مالي) وليس استثماراً، فالتكلفة العالية للشراء قتلت أي فرصة للاستثمار، خصوصاً إذا كان الشراء عن طريق البنوك، فمع الفائدة البنكية (الربوية) والنفقات الإلزامية المصاحبة لاقتناء المنزل، أصبح الاستثمار عبارة عن قصة أسطورية، يمكن أن أحكيها لبناتي قبل النوم!

منذ فترة، جاءتني دعوة من البنك الذي أتعامل معه في كندا لمناقشة فرصة شراء عقار عن طريقهم بُغية الاستثمار، فقبلت الدعوة، وطلبت الاجتماع مع مستشار ذي خبرة في قضايا الرهن العقاري والقروض السكنية، وهذا ما كان.

قلت للمستشار في بداية الاجتماع الذي استمر ساعة ونصف الساعة: «أسئلتي ستكون تفصيلية وعليك أن تتحملني، فإما أن تقنعني بجدوى شراء المنزل عن طريقكم، وإما أن أقنعك بأنه لا جدوى من ذلك وأنك قد أضعت وقتي».. فقبِل! وبدأنا النقاش على الأوراق وبالأرقام، فأنا أكتب وأرسم.. وهو يُصحح ويوضح ويلفت نظري إلى ما فاتني.

أعترف أني في بداية الاجتماع بدا لي أمر الرهن العقاري مُجدياً جداً، وأني قد ارتكبت خطأً كبيراً لأني لم أشترِ منزلاً فور وصولي إلى كندا، وأني قد أضعت مالي على أجرة المنزل، ولكن سرعان ما بدأنا نصل إلى تفاصيل مهمة، جعلت من الرهن العقاري غير مُجدٍ كما كنت أتخيل.

من تلك التفاصيل.. طريقة سداد الدين، الذي تكون غالبيته لسداد (الفائدة) وليس لسداد (قيمة العقار)، فنسبة سداد فائدة الدين تبدأ من (75%) في السنوات الأولى مقابل (25%) من قيمة العقار، فلو افترضنا أنَّ مدة القرض عشرون سنة، فبعد انقضاء العشر سنوات الأولى ستتساوى قيمة سداد الفائدة مع قيمة سداد الدين، بحيث تصبح (50%) لكليهما، وبعدها تبدأ قيمة الفائدة بالانحسار تدريجياً، والتي جمع البنك أغلب قيمتها في السنوات العشر الأولى ليضمن حقه (قمة في الجشع)!

المشكلة أنه لو تعرضتُ لنكسة مادية خلال السنوات الخمس الأولى واضطررتُ للخروج من اتفاقية الرهن العقاري مع البنك، فسأخسر ولن أربح؛ لأني لم أسدد شيئاً يُذكر من قيمة العقار، وفي حقيقة الأمر كنت أسدد قيمة الفائدة للبنك.

بالأرقام، لو افترضنا أنَّ قسط الرهن العقاري (1000) دولار شهرياً، فأنا أدفع منها في السنوات الأولى (750) دولاراً فوائد، و(250) دولاراً قيمة العقار، فبعد خمس سنوات أكون قد دفعت (تقريباً) ما قيمته (42000) دولار فوائد و(18000) دولار من قيمة العقار، بمعنى أنَّ البنك كان يسرقني -بموافقتي- وأنا مُبتسم!

ناهيك عن أمور أخرى مُرهقة في التعامل مع المنظومة الربوية الجشعة التي لا مكان لذكرها هنا، وما خلصت إليه أنَّ شراء المنزل عن طريق القروض البنكية يحتاج إلى إنسان دخله ثابت لا يتزعزع خلال عقدين من الزمان، حتى لا يتعرض لخسارة مالية حادة.

عندما انتهى الاجتماع، قلت لذلك المستشار: «أشهد أنَّ الذي صمَّم برنامج الرهن العقاري جرَّاح مُحترف! فقد أحاط بالاتفاقية من كل زاوية حتى يربح ولا يخسر، وهو يلعب بعواطف الناس ويبيعهم الوهم على أنه استثمار، ولكن هل تخبرون عملاء البنك بتلك التفاصيل لحظة الشراء وإبرام العقود؟».

فقال: «لو سألوا مثلك لأخبرناهم، ولكن الغالبية الساحقة تأتي متلهفة لشراء بيت ولا يلتفتون لتلك التفاصيل».

فقلت: «لن أقول لك إني أضعت وقتي معك، فقد كان اجتماعاً مثمراً تعلمت منه تفاصيل كنت أجهلها، ولكن هل تتفق بالعموم أنَّ شراء العقار لا يُعد استثماراً في هذه البلاد؟».

فقال: «نحن الكنديين نشتري البيت؛ لأنه جزء من طريقة حياتنا هنا (Lifestyle) ولا نلتفت لقضية الاستثمار بحذافيرها كما تلتفت لها أنت!».

بعدها، أجريت بعض البحوث عن أنجع طرق الاستثمار العقاري في كندا، فوجدت أنَّ أفضل طريقة هي أن أشتري بيتاً على الخريطة من المقاول مباشرة قبل البدء في مشروع البناء، وبعد انتهاء المشروع أقوم ببيعه مباشرة قبل الانخراط في وحل البنوك، وهكذا أكون فعلاً قد استثمرت مالي بطريقة حقيقية.

دعونا نستعرض بعض المصروفات الملازمة للعقار، في حالة تَملُّكه والتي لا يتكلَّف بها المستأجر:

1) الضريبة العقارية: كل عقار في كندا خاضع لضريبة سنوية، وفي عام 2017 تكلفة الضريبة السنوية في مدينة تورونتو لبيت قيمته نصف مليون دولار هي (3500) دولار، أي (292) دولاراً شهرياً، وتكلفة نفس الضريبة في مدينة ميسيساجا هي (4500) دولار، أي (375) دولاراً شهرياً.

2) الخدمات الشهرية: إذا كان العقار في عمارة أو مُجمَّع سكني (Condominium)، فهناك تكلفة شهرية لخدمات مثل الماء والغاز، وخدمات أخرى مشتركة بين السكان مثل إدارة العمارة وتنظيفها وإزالة القمامة وقص العشب في فصل الصيف، وإزالة الثلوج في فصل الشتاء وغيرها، في الوقت الذي لا يدفع فيه المستأجر أياً من تلك المصاريف، وأيضاً هناك مصاريف مشابهة لمَن يشتري بيتاً مستقلاً (فيلا).

3) الصيانة: أي خراب يحدث في البيت هو مسؤولية صاحب العقار وعليه إصلاحه، والأعمال المهنية في كندا تكلف الكثير من المال؛ لذلك تجد الكثير من أصحاب البيوت يقومون بإصلاح بيوتهم بأنفسهم إن استطاعوا لتوفير المال، وصيانة المنزل بشكل دوري هو أمر لا بد منه بسبب الظروف المناخية القاسية في كندا، حتى يبقى البيت صالحاً للمعيشة، ناهيك عن أنَّ الناس غالباً ما يضطرون لشراء عقار قديم يتجاوز عمره العشرين عاماً حتى يوفروا المال من قيمة العقار، مقارنة مع بيت جديد أو حديث البناء، الأمر الذي يجعل أمر الصيانة لا مفرَّ منه.

4) التأمين: سواء كان شراء المنزل عن طريق البنك أو من دونه، فتحتاج إلى تأمينه بسبب الظروف التي قد تكون إجبارية في بعض الحالات، وتلك أيضاً نفقة إضافية على المالك لا بد من تكبُّدها.

5) الدفعة الأولى: الدفعة الأولية لشراء منزل هي (20%) من قيمة العقار، أي (100 ألف) لعقار قيمته نصف مليون دولار، وهذا المبلغ ستتم التضحية به لحظة الشراء، في الوقت الذي كان من الممكن استثماره في مشاريع أخرى.

حتى تتضح الفكرة، دعونا نُقارن بالأرقام بين اقتناء عقار وبين استئجاره، والأرقام التالية حقيقية جمعتها من زميلة لي في العمل اشترت شقة في مدينة تورونتو منذ عامين عن طريق البنك، وكانت التكاليف كما يلي:

1) سعر البيت: 568 ألف دولار.

2) الدفعة الأولى (20%): 114 ألف دولار.

3) قسط البنك: 1600 دولار شهرياً.

4) رسوم خدمات العمارة: 380 دولاراً شهرياً.

5) ضريبة العقار: 267 دولاراً شهرياً.

6) تأمين العقار: 21 دولاراً شهرياً.

7) المجموع الشهري: 2268 دولاراً.

في الوقت الذي يُكلِّف فيه إيجار الشقة (1700) دولار فقط، من دون أي مصروفات إضافية، أي أنَّ الفرق الشهري هو (568) دولاراً، أي (6816) دولاراً سنوياً، أي ما يُعادل (136 ألف) دولار بعد عشرين سنة، إضافة إلى الـ(20%) التي تم دفعها كدفعة أولى، فيصبح المجموع الذي تم ادخاره في حالة الإيجار يساوي (250 ألف) دولار، طبعاً لم أضِف في المثال السابق قيمة ازدياد سعر العقار، الذي سيُقابله ازدياد سعر الضريبة والخدمات، فهي أرقام مُجرَّدة من أسعار التضخم لاستيعاب قيمة الشراء مقابل قيمة الاستئجار.

طبعاً هذا مثال بسيط يُوضِّح الفرق بين شراء شقة أو استئجارها، ولو أجرينا هذه المقارنة على شراء بيت (فيلا) ستكون أرقام الشراء أكبر بكثير، وقد يخطر ببالك السؤال التالي: ماذا لو فعلاً تعرضت لنكسة مالية جرَّاء عملي الذي خسرته، ولم أعد قادراً على سداد أقساط الرهن العقاري للبنك، سأعود وقتها للبيت المستأجر الذي يحتاج لأجرة شهرية كما هو الحال مع قسط البنك؟ فالأمر سيَّان!

الجواب: لا.. ليست نفس الحالة، ففي حالة الإيجار احتفظت بالدفعة الأولية (100 ألف) دولار، إضافة إلى احتفاظي بالنفقات الملازمة لتملُّك العقار، وهذه الأرقام وحدها كفيلة أن تمنحني حياة جديدة كريمة في أي مكان بكل حرية إلى أن أتجاوز الأزمة الاقتصادية التي تعصف بي، بينما في حالة الرهن العقاري سأكون قد خسرت، خصوصاً إذا حدثت النكسة في السنوات الأولى من شراء المنزل، وسيزيد الوضع سوءاً لو كانت سوق العقار غير جيدة في تلك اللحظة.

من الجدير بالذكر أنني لاحظت خلال تواصلي مع أبناء الجالية العربية أنهم يخلطون كثيراً بين شراء العقار في الوطن العربي وبين شراء العقار في كندا، والفرق بينهما كبير جداً، فعلى سبيل المثال هناك مثل شهير في الأردن يقول: (العقار الولد البار) وهو صحيح 100%، وأتفق مع هذه المقولة جملة وتفصيلاً ولا أجد عليها غباراً، ولكن ليس في الغرب!

ففي كندا قد يكون (العقار الولد العاق) إن لم تكن الظروف مناسبة للبر! فحتى يُصبح ذلك العقار باراً بك، ستحتاج أن تنفق عليه كثيراً كي لا ينقلب عليك، وذلك خلاف فكرة تملك العقار في الشرق، الذي لا يُكلفك شيئاً طيلة فترة تملكه.

في سوق العقار في كندا، لا يمكن بأي حال من الأحوال الجزم بارتفاع قيمته بشكل مستمر كما كان الوضع في السابق خلال العقدين الماضيين، عندما تسمع اليوم أنَّ قيمة العقار قد زادت (27%) في مدينة تورنتو مقارنة مع العام الماضي، فهذا ليس بالضرورة أن يشمل عقارك الذي تملكه اليوم في نفس المنطقة، فهذه أرقام افتراضية على الورق، ولحظة البيع تجد مائة سبب يمنع عقارك من أن يحصل على أكثر من (5%) كزيادة ربحية، تماماً كما يحدث في سوق الأسهم، ترى أسعاراً على الشاشة، ولحظة البيع.. لا يمكنك أن تبيع بنفس القيمة التي كنت تشاهدها منذ قليل!

عندما أردت أن أبحث عن زاوية أخرى للتفكير، وجدت أنه بمقدوري أن أستفيد من مالي بشكل أكبر في بقعة أخرى من العالم، فعلى سبيل المثال، لو أنعم الله عليّ بسيولة مادية كافية لشراء منزل من دون اللجوء إلى القروض البنكية، ما الذي يمكنني أن أفعله بقيمة العقار الكندي (نصف مليون دولار) لو أردت إنفاقه في دولة أخرى مثل الأردن؟

هذه القيمة تساوي (270 ألف) دينار أردني وفقاً لسعر العملة الكندية المنخفضة هذه الأيام، هل تعلم ما الذي يمكنني القيام به بهذه الأموال في دولة مثل الأردن والتي تُعَد من أكثر الدول العربية غلاءً؟

1) يمكنني شراء شقة بحالة جيدة جداً في العاصمة عمَّان مساحتها ثلاثة أضعاف مساحة الشقة في كندا، بقيمة (100 ألف) دينار، وسيتبقّى معي (170 ألف) دينار سيولة مادية، إضافة إلى أنَّ ضريبة العقار السنوية في الأردن لا تتجاوز (130) ديناراً أردنياً، أي ما يساوي (242) دولاراً كندياً!

2) في الأردن إذا تخلَّصت من أجرة المنزل المرهقة، ستهون عليك مصروفات الحياة الأخرى، فسيمكن لعائلة مكونة من خمسة أفراد العيش بمبلغ شهري يتراوح بين (1000 و1500) دينار، وهذا يشمل الطعام والشراب والكهرباء والماء والعلاج والبنزين والجوال والإنترنت وغيرها من المصاريف الأساسية التي لا غنى عنها، فلو قسمنا الـ(170) ألف دينار المتبقية، فسيمكنك العيش مدة تتراوح بين (9 و14 سنة) من دون عمل، وهذه المدة الحياتية ذات قيمة كبيرة!

تخيل المبلغ الذي يمكنك أن تحصل عليه لو استعادت العملة الكندية عافيتها وارتفعت لتوافق الدولار الأميركي في سعرها، كما كان الحال منذ سنوات، فستصبح قيمة النصف مليون دولار كندي تساوي (355) ألف دينار أردني، أي الحصول على (85) ألف دينار أردني زيادة، وهذا مبلغ كبير جداً.

طبعاً مع فارق الحياة الثقافية وجودة الخدمات بين كندا والأردن، فهناك مَن لا يقوى على العيش في الأردن ولا يحبه، وليس لديه الخبرة للعيش فيه، وأنا أتفهم ذلك وأعلم أنه سيرى هذه المقارنة غير واقعية. بالمقابل هناك من يعشق الأردن ويراه أفضل بلاد العالم، ولديه ما يكفي من الخبرة ليُدير شؤونه فيها وكأنه يعيش في كندا وأفضل.

في نهاية المطاف تبيَّن لي حقيقة أننا في كندا كلنا مستأجرون، فإن كنت أنا أستأجر بيتاً.. فالذي لجأ إلى البنك قد استأجر مالاً، فمهما أقنع نفسه بأنه قد اقتنى بيتاً.. فالبنك هو المالك الحقيقي وليس هو!

العاقل يُدرك أنَّ كندا دولة لا تسمح للفرد العادي بالاستمتاع بثروته، فكل شيء فيها محسوب بدقة كي يبقى المواطن يصرف ما في جيبه مقابل خدمات اشتراكية قد لا ينالها دائماً، إلى أن يصل إلى طبقة أرباب الأعمال المحدودة في المجتمع الكندي، وقتها فقط، سيتسنَّى للمواطن الاستمتاع بثروته على ظهور الكادحين؛ لأنَّ نظام (الثروة) في الدولة تم تصميمه للأغنياء وليس لعامة الناس، والسؤال الذي يسأله الطامح لنفسه كل يوم: كيف هو سبيل الوصول إلى تلك الطبقة؟

أترك لكم التفكير والتقدير!

بقلم الكاتب حسين يونس